Jauni pienākumi nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem

2020. gada 1. augustā spēkā stājās jaunais Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums, kas jau izpelnījies daudzu industrijas pārstāvju kritiku.

Likuma izpratnē starpniecības pakalpojumi ir par atlīdzību saimnieciskās darbības ietvaros sniegti pakalpojumi: nekustamā īpašuma darījuma piedāvājuma izteikšana, nekustamā īpašuma darījuma noslēgšanai nepieciešamo sarunu vešana un dokumentu sagatavošana, nekustamā īpašuma darījuma noteikumu sagatavošana un izskaidrošana. Kā starpnieki nekustamā īpašuma atsavināšanas, nomas, īres un cita veida lietošanas darījumos no 2021. gada 1. jūlija varēs darboties tikai tās fiziskās vai juridiskās personas, kuras iekļautas starpnieku reģistrā. Tādejādi likums attieksies gan uz individuāliem mākleriem, gan lielām nekustamā īpašuma aģentūrām.

Starpnieku reģistru uzturēs Ekonomikas ministrija. Gan iekļaušana reģistrā, gan turpmāk īstenojamā uzraudzība pār starpniekiem būs par maksu.

Visiem starpniekiem (neatkarīgi no to darbības apjoma) būs jāizveido un jāuztur noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas iekšējās kontroles sistēmas un jāapdrošina sava profesionālā darbība. Ministru kabineta noteikumu projekts paredz, ka starpnieka profesionālās darbības civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas minimālais limits būs 50 tūkstoši eiro. Kā skaidrots anotācijā, šāda summa noteikta pamatojoties uz to, ka vairums darījumu tirgū nepārsniedz minēto summu. Gadījumos, kad starpnieks ir komersants, apdrošināšanas līgumi varēs būt kolektīvi, iekļaujot vairākus starpniekus – fiziskās personas, kuri strādā pie komersanta.

Starpniekiem būs jāpiedalās kvalifikācijas celšanas pasākumos, kuru apjomu un saturu noteiks Ministru kabinets, un jāsniedz ikgadējas atskaites Ekonomikas ministrijai par noslēgtajiem starpniecības pakalpojumu līgumiem.

Interesanti, ka likumā nav noteikti administratīvie sodi par tā prasību pārkāpšanu, piemēram, starpniecību bez reģistrācijas starpnieku reģistrā. Tādēļ nav skaidrs, kā tiks motivēta reģistrācija, kas būs saistīta ar zināmām izmaksām un prasībām starpnieku darbībai.

Vislielākā intriga šobrīd saistāma ar likumā noteikto starpnieku pienākumu sniegt “vispusīgu un patiesu informāciju par attiecīgo nekustamo īpašumu un nekustamā īpašuma darījumu — ne tikai par darījuma būtiskajām sastāvdaļām, bet arī par nekustamā īpašuma trūkumiem, nastām, apgrūtinājumiem un nodokļiem, kā arī citu būtisku informāciju, kas varētu ietekmēt nekustamā īpašuma darījuma noslēgšanu”. Anotācijā kā citas būtiskas informācijas piemēri minēti apsaimniekošanas un būvniecības jautājumi. Lai gan likuma formulējumi ir nenoteikti, noprotams, ka starpniekiem būs pienākums sniegt šādu informāciju abām darījuma pusēm, tostarp pusei, kura nav starpnieka klients. Gadījumos, kad “starpniekam bijuši zināmi nekustamā īpašuma trūkumi vai viņam tos vajadzēja zināt un viņš par tiem nav sniedzis atbilstošu informāciju, viņš ir atbildīgs par kaitējumu, kas rodas nekustamā īpašuma trūkumu dēļ.”

Jādomā, ka jaunās prasības ieviesīs izmaiņas vismaz lielo nekustamā īpašuma aģentūru darbībā, tām pārskatot riska vadības procedūras. Savukārt neapmierinātiem nekustamā īpašuma pircējiem turpmāk būs pieejama vēl viena persona pret kuru vērst prasījumus par neatklātiem nekustamā īpašuma trūkumiem – darījuma starpnieks.

Jautājumu gadījumā aicinām sazināties ar COBALT vadošo partneri Daci Silavu-Tomsoni.