Teisininkė: patalpų paskirties keitimas – aklavietė be išeities?

Pastaruoju metu kyla vis daugiau ginčų tarp pastatų bendraturčių. Dažniausia priežastis – negyvenamosios, tai yra, administracinės paskirties pastato bendraturtis nesutinka, kad patalpos būtų perplanuojamos ar būtų pakeista jų paskirtis, pavyzdžiui, taptų gyvenamoji. Jei sutikimas pokyčiams neduodamas, negalimi ir konkretūs su tuo susiję statybos darbai. Kaip elgtis patalpų savininkui, norinčiam pakeisti patalpas?

Konkrečių patalpų savininkas, įgyvendindamas savo nuosavybės teisę, turi galimybę jas pertvarkyti, rekonstruoti ar keisti paskirtį. Tačiau tam svarbu pasirūpinti dokumentais – ne tik statybos ar paskirties keitimo projektu, bet ir statybą bei pastato paskirties keitimą leidžiančiu dokumentu. Siekiant gauti leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį, būtina surinkti bendraturčių rašytinius pritarimus. Pavyzdžiui, administracinės paskirties pastato patalpų bendraturčių rašytiniai sutikimai reikalingi, kai siekiama paprastojo remonto būdu perplanuoti savininkui priklausančias administracinės paskirties patalpas į butus.

Pirmiausia tam, kad bendraturčiai galėtų pareikšti savo poziciją ir nuspręsti, ar tikrai nori keisti patalpų paskirtį, potencialus statytojas turi supažindinti juos su projektu. Bendrasavininkai turi žinoti, kokie esminiai statinio projekto sprendimai yra planuojami. Pagal įstatymą būtinas bendraturčių sutikimas reiškia ne abstraktų, o konkretų pritarimą, nes sutikimas duodamas ne bendrai teisei įgyvendinti statybą, o statybos darbams atlikti.

Nesutikimą privalu pagrįsti

Visgi bendraturčių rašytinių sutikimų negavimas savaime neužkerta kelio statinio ar patalpų paskirties keitimo procesui. Nesusitarus dėl darbų taikiu būdu, iniciatorius, kaip potencialus statytojas, turi teisę kreiptis į teismą ir prašyti leisti vykdyti darbus be bendraturčių sutikimo. Kilus teisminiam ginčui, teismai vertina, ar bendraturčio atsisakymas duoti sutikimą yra protingai motyvuotas, pagrįstas. Taip pat, ar toks nesutikusiojo sprendimas yra grindžiamas negatyviu projekto poveikiu, ar grėsme jo, kaip bendraturčio, teisėms ir teisėtiems interesams.

Pavyzdžiui, sutikimo neišdavimo teisėtumas gali būti grindžiamas argumentais, kad projekto pasiūlymų sprendiniai neatitinka statybos techninių dokumentų ar higienos standartų. Taip pat svari priežastis yra bendraturčio teisėms kylančios grėsmės. Jos gali apimti bendrų patalpų naudojimo pasikeitimą, klientų srauto atsiradimą ar sumažėjimą, naudojimosi pastato įranga ar infrastruktūra – įėjimais, stovėjimo vietomis, šiukšlių išvežimu, energijos tiekimu – pokytį.

Teismų praktikoje yra išaiškinta, kad, kai bendraturtis siekia įgyvendinti savo, kaip galimo statytojo, teisę, kiti bendraturčiai gali ginčyti ne pačią teisę, bet tik jos įgyvendinimo būdą ir sąlygas. Pavyzdžiui, pakeitimai lems esminį bendraturčio naudojimosi savo nuosavybe pablogėjimą arba pakeis bendraturčio veiklos sąlygas kitaip, nei nustato statybos techniniai dokumentai ar statinio saugos ir eksploatavimo reikalavimai.

Taip yra todėl, kad statinio ar patalpų savininko teisė rekonstruoti patalpas, jas pertvarkyti ar keisti paskirtį negali būti paneigta bendraturčio sutikimo nedavimu, jei toks sutikimas neišduotas be teisinio pagrindo. Todėl pareiga tokiose bylose įrodyti, kad atsisakymas duoti sutikimą pagrįstas, tenka atsisakančiam duoti sutikimą bendraturčiui.

Tuo atveju, kai teismas priima sprendimą, leidžiantį atlikti statinio ar patalpų paskirties keitimo darbus be bendraturčių sutikimo, pokyčių iniciatorius kartu su prašymu išduoti leidimą keisti statinio paskirtį taip pat turi pateikti atitinkamą įsiteisėjusį teismo sprendimą. Antraip, nepateikus privalomų raštų bei informacijos, statybą leidžiantis dokumentas negali būti išduodamas.