Kaip išvengti sumaišties perleidžiant statinius, esančius valstybinėje žemėje?

Valstybinėje žemėje esančių statinių pirkimo – pardavimo sandoriams nuo 2021 m. rugsėjo 2 d. pradėtas taikyti dar vienas ribojamas. Pasikeitus Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ redakcijai ir  Nacionalinei žemės tarnybai baigus nagrinėti prašymus pateiktus dar iki taisyklių redakcijos pasikeitimo, pradėti pastebėti sąžiningumo, protingumo, racionalumo principais nepagrįsti ribojimai atliekamiems sandoriams.

Įmonėms – iššūkis suvaldyti finansinius ir laiko resursus

Verslo organizacijos pažymi, kad pagal naująją, Lietuvos Respublikos Žemės ūkio ministerijos sukurtą tvarką, valdant statinį valstybinėje žemėje ir norint jį parduoti potencialiam pirkėjui, yra maksimaliai apsunkinamas (tiek finansiškai, tiek laiko kaštais) toks procesas. Naujosiose taisyklėse įtvirtinta prievolė valstybinės žemės patikėtinei, Nacionalinei žemės tarnybai, atlikti faktinių duomenų patikrinimą vietoje prieš bet kokį statinio su jam priskirta nuomos teise perleidimo sutartį. Iš pirmo žvilgsnio tokia politika galėtų būti vertinama kaip pagrįsta, tačiau nedarant jokių išimčių tokios patikros būtinumui (pvz. nereikalinga naujiems statiniams ar statiniam, kuriems metų laikotarpyje buvo atliktas individualus vertinimas su fotofiksacijomis), susidaro milžiniškos eilės tokių patikrų atlikimui ir to rezultatas – 20 darbo dienų terminas elementariam sutikimui dėl statiniui priskirtos nuomos teisės perleidimo tampa nebeįgyvendinamu.

Tačiau Nacionalinės žemės tarnybos atliekami faktinių duomenų patikrinimai dar nėra pati didžiausia problema su kuria susiduria nekilnojamojo turto savininkai, jo vystytojai bei investuotojai. Naujosiose taisyklėse įtvirtinta prievolė turėti ne senesnius kaip vienerių metų statinių kadastrinius matavimus. Nekilnojamojo turto pardavėjas, prieš gaudamas susitikimą perleisti statiniui priskirtą nuomos teisę, privalo atsinaujinti savo statinio kadastrinius matavimus. Pavyzdžiui., įmonė valstybinėje žemėje valdo autoservisą, Nacionalinė žemės tarnyba atlieka faktinių duomenų patikrą ir įsitikina, kad toks statinys yra realus ir eksploatuojamas, tačiau įmonė, prieš parduodama autoservisą, privalo gaišti savo laiką, naudoti savo finansinius išteklius, samdyti matininką bei atsinaujinti statinio kadastrinius matavimus. Taigi, potencialius investuotojas (turto pirkėjas) yra priverstas laukti, o pardavėjas yra verčiamas investuoti į jam papildomus kaštus sukeliančius parduodamo statinio kadastrinius matavimus. Investicijų suma, priklausomai nuo valdomų statinių, gali siekti ir keliolika tūkstančių eurų.

Sumaištis dėl dalies statinio valstybinėje žemėje – kaip elgtis verslui?

Didžiausia sumaištis ir didžiausi klientų pasipiktinimai girdimi, kai subjektas valdo tik dalį statinio valstybinėje žemėje (pavyzdžiui, vieną butą (kirpyklą) daugiabučiame name, autoservisą dideliame pastate ir pan.). Siekiant gauti sutikimą perleisti statiniui priskirtos dalies žemės sklypo nuomos teisę teisės aktus taikančios institucijos reikalauja turėti ne senesnius kaip vienerių metų viso statinio kadastrinius matavimus. Taigi, paprasto buto (kirpyklos), esančio daugiabučiame name pastatytame ant suformuotos valstybinės žemės, pardavėjas yra įpareigojamas atlikti viso daugiabučio namo kadastrinius matavimus.

Fiziniams asmenims parduodant savo turtą (butą) potenciali nuomos teisė ne visais atvejais būna labai svarbi, todėl neretais atvejais pardavėjai siekdami išvengti minėtų biurokratinių kliūčių tiesiog nutraukia esamą nuomos sutartį ir parduoda savo turtą. Tačiau toks biurokratinių kliūčių išvengimo modelis yra per daug rizikingas verslui. Pardavėjui nuomos teisės nutraukimas galimai sąlygotų mažesnę parduodamo objekto kainą, o pirkėjui – potencialią riziką dėl naujos nuomos sutarties sudarymo, kuriai būtų taikomi nauji, tuo metu galiojantys, reikalavimai. Todėl teisiškai saugesniu elgesiu laikomas valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimas, o ne esamos sutarties nutraukimas bei naujos sutarties sudarymas. Gavus valstybinės žemės patikėtinio sutikimą perleisti statiniams priskirtą nuomos teisę galima detaliau planuoti bei įsivertinti statinio eksploatavimo, verslo vystymo, naujos statybos (rekonstravimo) galimybes.

Geriausia išeitis – prevencija?

Visiems yra žinomas posakis, kad įstatymų nežinojimas neatleidžia nuo atsakomybės. Siekiant išvengti netikėtų situacijų, siūlome tiek nekilnojamojo turto pardavėjams, tiek pirkėjams neignoruoti minimo teisinio reguliavimo, įvertinti jį bei iš anksto pasiruošti būsimiems sandoriams. Pardavėjo tinkamai suruošti dokumentai leis sklandžiai planuoti ir vykdyti pardavimo procedūrą, neliks nereikalingo streso, papildomų laiko kaštų sugaištų dėl naujo teisinio reglamentavimo neįvertinimo. Taip pat nereikės skubiai ieškoti matininko ir už tą patį darbą mokėti didesniu įkainiu. Pirkėjams taip pat reikėtų įvertinti parduodamo objekto dokumentų turinį, atkreipti dėmesį ar visi vietoje esantys statiniai yra registruoti viešajame registre, o galbūt, priešingai, ar yra tik viešajame registre išviešintų teisių į statinius kurie vietovėje neegzistuoja, nes įvykus sandoriui visos potencialios problemos ir rūpesčiai taps pirkėjo atsakomybe.