Ar naujasis specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas tikrai nustatys aiškesnį ir skaidresnį teisinį reguliavimą?

Šiuo metu specialiąsias žemės naudojimo sąlygas nustato Žemės įstatymas, kiti įstatymai ir Vyriausybės nutarimai. Tačiau jau netrukus, atsižvelgiant į Konstitucinio Teismo išaiškinimus dėl ūkinės laisvės ribojimų, specialiąsias žemės naudojimo sąlygas nustatys vienas teisės aktas − nuo 2020 m. sausio 1 d. įsigaliosiantis Lietuvos Respublikos specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas (Įstatymas).

Naujojo įstatymo priėmimo priežastys bei juo keliami tikslai

Galiojantis specialiųjų žemės naudojimo sąlygų turinio ir jų taikymo reglamentavimas įstatymuose ir Vyriausybės nutarimuose skiriasi, todėl tai sukuria prielaidas korupcijai, apsunkina teritorijų planavimą, trukdo verslo plėtojimui, gali kelti grėsmę aplinkos apsaugai, visuomenės sveikatos saugai. Įstatymu siekiama įtvirtinti aiškesnį ir skaidresnį specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo ir galiojimo teisinį reglamentavimą.

Įstatymo leidėjai siekia nustatyti, kad specialiųjų žemės naudojimo sąlygų reglamentavimas būtų apibrėžtas įstatyminiu lygmeniu, priimant konkretų šiai sričiai skirtą reguliuoti įstatymą. Pats Įstatymas numato, kad specialiąsias žemės naudojimo sąlygas nustato šis Įstatymas, tad kituose įstatymuose nustatyti kiti ūkinės ir (ar) kitokios veiklos apribojimai nebus laikomi specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis.

Įstatyme nustatytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, siejamos su konkrečiomis teritorijomis, aiškiai įvardijant, kokiais dokumentais ir kokiomis sąlygomis jos gali būti nustatomos, ir nuo kada jos taikomos. Šiuo Įstatymu keliami tikslai nulemia esminius pokyčius specialiųjų žemės naudojimo sąlygų reguliavime.

Plečiama specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo apimtis

Viena iš esminių Įstatyme numatomų naujovių yra tai, kad specialiosios žemės naudojimo sąlygos galės būti nustatytos ir nesuformuotuose žemės sklypuose.

Specialiosios žemės naudojimo sąlygos pagal galiojantį Žemės įstatymą yra ūkinės ir (ar) kitos veiklos apribojimai taikomi tik įregistruotam žemės sklypui. Šios sąlygos žemės sklypais nesuformuotoms teritorijoms nėra taikomos. Tad, jei žemės sklypas yra nesuformuotas, nėra Nekilnojamojo turto kadastro ir registro objekto ir, atitinkamai, jo kadastro duomenų, kurie turi būti įrašomi į Nekilnojamojo turto registrą. Taigi, šiuo metu, iki žemės sklypo suformavimo nėra galimybės registre nustatyti teritorijų, kuriose turi būti taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos ar, iki žemės sklypo formavimo proceso pradžios žinoti, kokios specialiosios žemės naudojimo sąlygos žemės sklype bus taikomos.

Įstatymu ši situacija išsprendžiama nustatant, kad specialiosios žemės naudojimo sąlygos galės būti taikomos ir nesuformuotose žemės sklypų teritorijose. Įstatymas numato, kad duomenys apie specialiųjų žemės naudojimo sąlygų teritorijas, dar iki žemės sklypo suformavimo, bus registruojami Nekilnojamojo turo registre (atitinkamai yra keičiamas ir Nekilnojamojo turto registro įstatymas bei Nekilnojamojo turto registro nuostatai).

Keičiasi specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo pradžios momentas

Dar viena esminė Įstatymo naujovė yra kitoks specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo pradžios momento nustatymas. Šiuo metu galiojantis reguliavimas numato, kad nustatytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos konkrečiam žemės sklypui taikomos nuo jų įrašymo į Nekilnojamojo turto registrą. Tai reiškia, kad ūkinė ir (ar) kitokia veikla žemės sklype gali būti ribojama, tik įrašius šias sąlygas į Nekilnojamojo turto registrą.

Naujajame Įstatyme nustatomas kitoks šių sąlygų taikymo pradžios momentas. Įstatymas išskiria tris žemės sklypų, į kuriuos patenka Įstatyme nustatytos teritorijos ir kuriems tokiu atveju taikomas skirtingas reguliavimas, kategorijas: naujai formuojami žemės sklypai, Nekilnojamojo turto registre įregistruoti žemės sklypai bei teritorijos nesuformuotos žemės sklypais. Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo pradžios momentas kiekvienos iš minėtų žemės sklypų kategorijų atžvilgiu skiriasi.

Specialiosios žemės naudojimo sąlygos žemės sklypui (jo daliai), naujai suformuotam pagal patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus ir (ar) žemės valdos projektus (teritorijose, kuriose iki teritorijų planavimo dokumentų ar žemės valdos projektų patvirtinimo nebuvo suformuoti žemės sklypai), taikomos nuo nustatytų Įstatyme nurodytų teritorijų įrašymo į Nekilnojamojo turto registrą dienos.

Nekilnojamojo turto registre įregistruotam žemės sklypui (jo daliai) specialiosios sąlygos taikomos nuo žymos žemės sklypo registro įraše, apie Įstatyme nurodytas teritorijas, padarymo dienos.

Teritorijose, kuriose nesuformuoti žemės sklypai, specialiosios sąlygos taikomos nuo teritorijų planavimo dokumento įsigaliojimo, žemės valdos projekto patvirtinimo, statybą leidžiančio dokumento išdavimo, plano, žemėlapio, schemos patvirtinimo ir (ar) kito Įstatyme numatyto dokumento patvirtinimo (išdavimo) dienos. Tais atvejais, kai ūkinei ir (ar) kitokiai veiklai vykdyti nustatant Įstatyme nurodytas teritorijas rengiami keli nurodyti dokumentai, specialiosios žemės naudojimo sąlygos taikomos nuo pirmosios procedūros nurodyto dokumento patvirtinimo (išdavimo) ar teigiamo sprendimo priėmimo dienos.

Įstatymų leidėjo manymu, toks Įstatymu nustatytas specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo pradžios mechanizmas užtikrins, kad šių sąlygų būtų laikomasi ir nebūtų piktnaudžiaujama tuo, kad Įstatyme nurodytos teritorijos neįrašytos į Nekilnojamojo turto registrą ar žemės savininkai nebuvo informuoti apie jų nustatymą.

Kiti Įstatymu įtvirtinami pokyčiai yra labiau formalūs, tikslinantys esamą specialiųjų žemės naudojimo sąlygų reguliavimą.

Advokatų kontoros „Cobalt” vadovaujantis teisininkas Vydmantas Grigoravičius 

Naujas Nekilnojamojo turto registro objektas

Nors specialiosios žemės naudojimo sąlygos yra žemės sklypo kadastro duomuo, tačiau praktikoje Nekilnojamojo turto registre įrašomos ne šios sąlygos, o Lietuvos Vyriausybės nutarime nurodytų teritorijų, kuriose šios sąlygos turi būti taikomos, pavadinimai. Jei Vyriausybės nutarime ši teritorija nenurodyta, jos pavadinimas ir nėra įrašomas į registrą.

Planuojama Nekilnojamojo turto registro Centriniame duomenų banke sukurti atskirą informacijos rinkinį, kuriame konkrečios teritorijos būtų susietos su informacija apie jose taikomas specialiąsias sąlygas.

Įstatyme numatyta, kad valstybės registruose, kadastruose ir (ar) valstybės informacinėse sistemose kaupiami duomenys apie teritorijas, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, turi būti pateikti Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui iki 2022 m. birželio 30 d. Šios teritorijos nuo 2023 m. sausio 1 d. bus laikomos Nekilnojamojo turto registro objektais.

Tikslinama žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės patikėtinio sutikimo davimo procedūra

Galiojančiu teisiniu reguliavimu nustatyta, kad dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įrašymo į Nekilnojamojo turto registrą turi būti gautas žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimas, išskyrus atvejus, kai teritorijos, kuriose taikomos šios sąlygos, nustatomos tenkinant viešąjį interesą. Tačiau, šiai dienai galiojantys teisės aktai nenurodo kuriuo metu ir per kiek laiko turi būti gautas šis rašytinis sutikimas. Be to, galiojantis teisinis reguliavimas nenumato minėtų asmenų informavimo apie žemės sklypams pradedamas taikyti specialiąsias žemės naudojimo sąlygas bei galimybę kreiptis dėl nuostolių, patiriamų dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo, atlyginimo.

Tuo tarpu, Įstatymu aiškiai nurodoma kokiais atvejais ir iki kada turi būti gautas žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio rašytinis sutikimas dėl Įstatyme nurodytų teritorijų nustatymo, ir kas jame turi būti aptarta. Kai Įstatyme nustatomos teritorijos patenka į Nekilnojamojo turto registre įregistruotą žemės sklypą, reikalinga gauti šio sklypo savininko, savivaldybės ar valstybės patikėtinio rašytinį sutikimą. O kai žemės sklypas nėra suformuotas – valstybės žemės patikėtinio rašytinį sutikimą. Sutikimas nėra privalomas tik dviem atvejais – kai yra tenkinamas viešasis interesas (Įstatyme išvardijami konkretūs atvejai) arba naujai formuojant žemės sklypą teritorijose, kuriose iki teritorijų planavimo dokumentų ar žemės valdos projektų patvirtinimo nebuvo suformuoti žemės sklypai.

Išskyrus viešojo intereso bei naujai formuojamų žemės sklypų atvejus, sutikimas turi būti gautas iki pirmojo teritorijų planavimo dokumento bei kitų Įstatyme išvardintų dokumentų patvirtinimo (išdavimo) momento. Sutikime turi būti aptartas teritorijų dydis, nuostolių atlyginimo klausimas ir informavimo apie pradedamas taikyti šias specialiąsias žemės naudojimo sąlygas bei jų taikymo pabaigą tvarka. Įstatyme aiškiai nurodoma, kad sutikimas laikytinas kartu ir sutikimu dėl šių sąlygų įrašymo į Nekilnojamojo turto registrą. Todėl sąlygų išviešinimui, t. y. sąlygų įregistravimui Nekilnojamojo turto registre, atskiro sutikimo nereiks.

Nors Įstatymo leidėjo ketinimai yra suprantami, tačiau išlieka neaišku, kaip praktikoje pavyks įgyvendinti Įstatyme nustatytus daug griežtesnius reikalavimus bei užtikrinti, kad jų būtų laikomasi. Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo nuo jų įregistravimo Nekilnojamojo turto registre momentas yra aiškus, lengvai patikrinamas bei įrodomas. Tuo tarpu nesuformuotų sklypų atveju teritorijų planavimo dokumento ar kito pobūdžio dokumento priėmimo momento, nuo kurio šios sąlygos bus pradėtos taikyti, fiksavimas ir išviešinamas nėra toks aiškus ir apibrėžtas.

Tad, tikėtina, tokie atvejai ateityje gali sukelti nemažai nesusipratimų ar ginčų. Juolab, net ir gavus pirmąjį teritorijų planavimo ar kitą atitinkamą dokumentą, leidžiantį tam tikrą veiklą, tai nebūtinai reiškia, kad planuojama vykdyti veikla tikrai bus pradėta vykdyti. Jau šiuo metu galima numanyti, kad pradėjus taikyti Įstatymą atsiras nemažai spragų, kurias dar reikės užpildyti tiek detalizuojant Įstatymą įgyvendinančius teisė aktus, tiek keičiant patį Įstatymą.

Advokatų kontoros „Cobalt” asocijuota teisininkė Fausta Lapėnienė