Apsaugoti būsto pirkėjus galima buvo ir be drakoniškų ribojimų

Gyvenamosios paskirties pastatų, daugiausia daugiabučių namų, vystymas ir plėtra yra dinamiškas procesas, neretai reikalaujantis jo dalyvių susitarimų ir išmonės. Dažnam tautiečiui yra pažįstama situacija, kuomet nekilnojamojo turto vystytojas pastato daugiabutį namą bei atlieka jame esančio buto apdailą, kurią galima laikyti daline, o jau naujakurys, pasitelkdamas dizainerius, projektuotojus ir savo meistrus užbaigia visus buto apdailos darbus taip, kaip jam atrodo esant tinkama.

Kadangi šis procesas reikalauja išlaidų, visiškai natūralu, kad pirkėjas savo išlaidas pageidauja patirti jau tuomet, kai butas (su daline apdaila) pereina jo nuosavybėn. Kitaip tariant – investuoti pradeda tuomet, kai įgyja butą nuosavybės teise ir taip apsaugo save nuo galimų nemalonių netikėtumų, kai pinigai įrengimui išleisti, o turto įgyti nepavyksta.

Tai toks civilizuotas dviejų civilinių teisinių santykių dalyvių susitarimas, kuris nugula pirmiausia jų sudaromoje preliminarioje sutartyje, o vėliau jau pagrindinėje pirkimo pardavimo sutartyje.

Normalu, kad šalys susitaria dėl tarpusavio įsipareigojimų, kai pirkėjas, užbaigęs darbus pateikia pardavėjui kadastrinių matavimų bylą, o pastarasis atlieka visus reikiamus veiksmus tam, kad visas pastatas būtų užbaigtas statyti ir abu – pastatas bei butas – 100 proc. baigtumu būtų registruotas Nekilnojamojo turto registre.

Aukščiau minėtas dviejų partnerių – nekilnojamojo turto vystytojo (pardavėjo) ir pirkėjo – susitarimo algoritmas iki šiol buvo dažniausiai taikomas, o tarpusavio pareigų pusiausvyra pasislinkdavo tai į vieną, tai į kitą pusę (tarkime, pirkėjo pageidavimu ir pagal jo pateiktus reikalavimus, apdailos darbus atlieka pardavėjas ir pan.). Kitaip tariant, kaip ir minėta aukščiau, tai yra toks normalus laisvos rinkos ekonomikos bruožas, leidžiantis dviem subjektams be jokio papildomo įsikišimo susitarti kaip jie užbaigs nekilnojamojo daikto statybą ir jo įrengimą. Taip buvo iki šiol.

Norma vėl keičiama. Kodėl?

2022 m. gruodžio 22 d. Lietuvos Respublikos Seimas priėmė Statybos įstatymo pakeitimo ir papildymo įstatymą. Nekilnojamojo turto ir ypatingai statybos teisė yra nuolatinis įstatymų leidėjo dėmesio objektas, todėl iš pirmo žvilgsnio kaip nebūtų ko stebėtis, kad ši norma vėl keičiama/pildoma.

Visgi, vienas, precedento neturintis, pakeitimas nusipelno dėmesio. Įstatymo, kuris jau keliauja jo ekscelencijai Prezidentui ant stalo, viena iš nuostatų (įstatymo 47 str. 2 d. pakeitimas) skamba taip:

Pastatytą naują ypatingąjį ar neypatingąjį statinį (jo dalį) galima naudoti ir (ar) sudaryti sandorius dėl patalpų, esančių gyvenamosios paskirties pastatuose (trijų ir daugiau butų (daugiabučiuose pastatuose), ar gyvenamosios paskirties patalpų, esančių kitų paskirčių pastatuose, nuosavybės teisės perleidimo kitiems naudotojams tik šio įstatymo 28 straipsnyje nustatyta tvarka užbaigus šių statinių (jų dalių) statybą.

Paprasta žmonių kalba kalbant, įsigaliojus šiai Statybos įstatymo nuostatai bus draudžiama sudaryti pirkimo pardavimo sutartis dėl butų ir kitų gyvenamosios paskirties patalpų, esančių kituose pastatuose tuomet, jei šių patalpų statybos baigtumas bus mažesnis, nei 100 proc. Kitaip tariant, pirkėjas nuosavybėn butą galės įgyti tik tada, kai jis bus pilnai įrengtas, o statyba bus užbaigta teisės normų nustatyta tvarka.

Ką gi, valstybė nusprendė įsiterpti į civilinius teisinius santykius ir priėmė sprendimą apriboti jo dalyviams – nekilnojamojo turto vystytojams ir pirkėjams – pasirinkimo galimybes kada ir kaip susitarti dėl gyvenamosios paskirties patalpų įgijimo.

Negali nestebinti toks įstatymu nustatytas gana drastiškas apribojimas. Susipažinus su įstatymą lydinčiais dokumentais matyti, kad tokie pakeitimai esą priimti atsižvelgiant į rinkoje pasitaikančius precedentus, kuomet nekilnojamojo turto vystytojai neįvykdo savo pareigos užbaigti viso daugiabučio gyvenamojo namo statybas, o tuomet pirkėjai yra priversti gyventi de jure neužbaigtame statyti name. Taip, tai nėra geri precedentai. Taip pat suprantamas įstatymų leidėjo noras apginti tarsi silpnesniosios šalies – vartotojo – teises. Tačiau kartu kyla klausimas – ar siekiant minėtų tikslų nebuvo ir vėl nueita pačiu lengviausiu – draudimo keliu. Ar nebuvo pasirinktas paprasčiausias sprendimas, kuris kelių nesusisekusių projektų sąskaita sukels pasekmes visai rinkai?

Priminimas ir retoriniai klausimai

Norisi išskirti kelis esminius aspektus.

Pirmiausia, ar tikrai priimant įstatymo pakeitimus vadovautasi proporcingumo principu, reikalaujančiu, kad pasirinktos teisinio reguliavimo priemonės nevaržytų teisinių santykių subjektų daugiau, negu to reikia teisinio reguliavimo tikslams pasiekti. Rinkos dalyviams žinomi tokie aukščiau aptariami atvejai, kuomet nekilnojamojo turto vystytojai įvykdo ne visus įsipareigojimus. Tačiau greta to yra kritinė masė nekilnojamojo turto vystytojų, gerai ir daugybę metų dirbančių savo darbą. Taigi, ar tikrai remiantis keliais precedentais buvo būtina užmesti apynasrį visai rinkai bei apsunkinti ir taip nelengvą gyvenimą daugeliui pajėgių savo pareigas vykdyti ir vykdančių nekilnojamojo turto vystytojų?

Taip pat įstatymų leidėjams norisi priminti ir tikslingumo principą, nustatytą Teisėkūros pagrindų įstatyme, nustatantį, kad teisės aktas (šiuo atveju įstatymas) gali būti priimamas tik tuomet, kai tokių tikslų negalima pasiekti kitomis priemonėmis.

Tenka apgailestauti, kad įstatymų leidėjai neatsižvelgė į Seimo kanceliarijos Teisės departamento išvadą, kuria buvo siūloma pasvarstyti, ar tikslų, kurių siekiama „siūlomu nustatyti teisiniu reguliavimu nebūtų galima pasiekti tobulinant projektavimo, statybos, jos užbaigimo procedūrinį teisinį reglamentavimą“.

Antra, kyla retorinis klausimas ar tokie pakeitimai neatsisuks prieš pačius pirkėjus. Įsigaliojus pakeitimams pirkėjas (taigi, vartotojas) neturės galimybės apsaugoti savęs ir investuoti į įgyjamą butą po pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties sudarymo. Tuomet pirkėjui lieka kelios galimybės – susitarti su pardavėju, kad pastarasis atliktų visus apdailos ir įrengimo darbus (taigi, atsiranda tarsi ir pardavėjo galimybė diktuoti įrengimo sąlygas), arba rizikuoti ir investuoti į apdailą pačiam dar neįgijus buto nuosavybėn. Bent jau mano vertinimu ir vienas, ir kitas sprendimas nėra nei patogus, nei saugus.

Taigi, įstatymas, kuriuo tarsi norėta ginti pirkėjo interesus, iš tiesų apriboja jo pasirinkimo galimybes.

Galiausiai neduoda ramybės trečiasis aspektas. Norisi tikėti, kad gyvename laisvos rinkos ekonomikos šalyje, kur valstybė į privačius teisinius santykius turėtų kištis tik kraštutiniu atveju. Dabar gi, siekdama tarsi apsaugoti teisinius gėrius (suprask – vartotojus ir jų interesus), valstybė ėmė ir nusprendė, kad notarai neturės teisės tvirtinti tvarkingai viešajame Nekilnojamojo turto registre registruotų gyvenamosios paskirties patalpų, kurių baigtumas yra tarkime 85 proc., pirkimo pardavimo sutarčių.

Nekilnojamojo turto pirkimas-pardavimas yra įprastas sandoris, kurio šalys yra (turėtų būti) laisvos susitarti dėl perleidimo/įgijimo sąlygų, tame tarpe ir dėl to, kokioje stadijoje daiktas yra perleidžiamas. Deja, tačiau šiuo atveju valstybė nusprendė, kad tokia pasirinkimo galimybė negali būti suteikta.

Tai tampa dar vienu galvos skausmu nekilnojamojo turto rinkos dalyviams. Neabejoju, kad sprendimus rasime ir rinka prisitaikys. Tačiau kuo tikrai abejoju, tai tokio pakeitimo poreikiu ir tuo, ar tikrai įstatymų leidėjai, priimdami tokį sprendimą įsigilino ir suprato tikrąsias įstatymo pasekmes bei ar tikrai nebuvo kitų galimybių sureguliuoti problemą.

Nuo 1991 metų prabėgo 31 metai. Tačiau po tokių įstatymo normų priėmimo nejučia aplanko tų, praėjusių laikų, kuomet viską ir visur sprendė „valstybė“, nuojauta.

Taigi, tokiam atvejui esant taip ir norisi paklausti – tai Quo vadis, valstybe? Ar tikrai atsikratėme praeities šešėlių?