2022-2023 metų Lietuvos ekonomikos ir NT rinkos apžvalga

2023 m. kovo 15 d. Lietuva.  2022 metais Lietuvos ekonomika susitraukė 0,4 proc. Didelė infliacija bus iššūkiu ir 2023-aisiais, tačiau antroje metų pusėje laukiama atsigavimo. 2022–2023 metų sandūroje šalies pirminė būsto rinka pasiekė „dugną“. Pagrindinė atsispyrimui nuo jo trukdanti priežastis – ženkliai sumažėjusi gyventojų perkamoji galia. Komercinio nekilnojamojo turto sektorius atsilaikė sąlyginai geriau, infliacija sudarė sąlygas padidinti nuomos kainas ir bent dalinai sumažinti išaugusių palūkanų poveikį. Vienu aktualiausių klausimų nekilnojamojo turto teisėtvarkoje išlieka žemės valdymo ir naudojimo pertvarka.

Pasaulio ekonomika pastaruoju metu išgyvena sudėtingą laikotarpį. Neslūgstanti geopolitinė įtampa, rekordinė infliacija, stipriai kylančios palūkanų normos slopina ekonominius procesus tiek vidaus, tiek išorės rinkose. 2022 metais Lietuvos ekonomika pademonstravo didelį atsparumą išorės šokams, BVP augo 2,2 proc. Augimą lėmė stiprūs pramonės rezultatai ir sėkmingas verslo manevringumas tarptautinėje prekyboje. Visgi, paskutinį ketvirtį, suintensyvėjus išvardintoms rizikoms, šalies ūkis traukėsi 0,4 proc. – daugiausiai visoje Europos Sąjungoje. „Rekordinė infliacija šalyje išlieka vienu didžiausiu iššūkiu. Kainos pernai kilo penktadaliu, šiemet laukiama dar 9-10 proc. didesnių lygių. Dešimtadaliu didėjantys darbo atlyginimai tik dalinai kompensavo neigiamą infliacijos efektą. Buksuojant pagrindinių prekybos partnerių ūkio raidai, šalies ekonominė situacija artimiausiais mėnesiais gali paaštrėti, neatmetama ir recesijos galimybė, tačiau ji turėtų būti trumpalaikė. Antroje metų pusėje laukiama gerų žinių – iki vienaženklio lygio sumažėjusios infliacijos, galimai mažesnių palūkanų normų, eksporto rinkų atsigavimo“, – sako Šiaulių banko Taupymo ir Investavimo produktų vadovas Tomas Kipišas.

2022 metai – gyvenamosios būsto rinkos lėtėjimo laikotarpis, kuomet pirminė būsto rinka palaipsniui sustojo ir bene užtraukė rankinį stabdį. Jos gyvybingumą palaikė antrinės rinkos sandoriai bei anksčiau preliminariomis sutartimis įsigytų sutarčių notarinis įforminimas. „Išduotų statybos leidimų rezervas per 2022 metus sparčiai seko, ir tai labai pastebima sostinėje, kurioje naujų butų poreikis yra didžiausias. Esant mažam rinkos aktyvumui pasiūlos kiekis palaipsniui auga, tačiau jeigu 2023 metais būstą įsigyti nuspręstų tie, kas savo sprendimą atidėjo 2022-aisiais, esamos pasiūlos gali nepakakti, ir formali pirkėjo rinka labai gretai vėl taps realia pardavėjo rinka“, – teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas. Anot jo, pagrindinės problemos išlieka tos pačios: statybos medžiagų ir darbų brangimas, nauji reikalavimai bei plėtros apmokestinimas, nespėjantys paskui infliaciją gyventojų atlyginimai. Disbalansas rinkoje smarkiai sumažino pirkėjų galimybes įsigyti būstą, jau nekalbant apie lūkesčius. Ypač tai paveikė ekonominės klasės pirkėją. Per metus butai šiame segmente tapo brangesni nei vidutinės klasės būstai 2020–2021 metais. Atitinkamai brango ir būstai kituose segmentuose. Nuotolinio darbo tendencijos paskatino dalį nekilnojamojo turto vystytojų imtis toliau nuo miesto centro esančių projektų, tačiau ne visi sugebėjo pasiūlyti privalumų, dėl kurių didesnis nuotolis taptų nesvarbiu. „Verslo centruose užimtumo svyravimai nebuvo reikšmingi. Daugiau problemų kilo ne jų valdytojams, bet nuomininkams, kurie metų sandūroje susidūrė su indeksacijos iššūkiais, ypač kuomet sutartyse nebuvo numatytos jos viršutinės ribos“, – sako T.S. Kvainickas.

„Būsto pirkėjų aktyvumo sumažėjimas yra susijęs su padidėjusia nežinomybe dėl ateities. 2022 metais turėjome nuolatos besikeičiančią ekonominę, geopolitinę situaciją, tad tokiame fone planuoti ir priimti ilgalaikius sprendimus yra sunku“, – sako NT platformos „CityNow“ kūrėjas ir vadovas Vilius Visockas. Jo teigimu, ekonominės ir vidutinės klasės būsto projektų pradėta mažiau, tačiau prestižinio būsto segmento, kuris švelniau reaguoja į ekonominius ciklo pokyčius, pasirinkimo ir naujų projektų net padaugėjo. Didžioji dalis 2022 metų II pusmetį startavusių projektų – nauji etapai. Plėtotojai linkę tęsti rinkoje jau patikrintas lokacijas, be to siekia panaudoti turimus ir suderintus statybų leidimus. Vilniuje, šiuo metu norintys gyventi aukščiausios klasės būste, gali ar netrukus galės rinktis tarp centrinės miesto dalies, Paupio, Antakalnio, Naujamiesčio rajonų. „Manyčiau, kad didžiausią įtaką rinkos krypčiai 2023 metais darys jos dalyvių lūkesčiai, kurie priklausys nuo to, kiek daug naujų „nežinomųjų“ mes turėsime šiemet“, – teigia V. Visockas.

„Apibendrinant praėjusių metų eigoje įvykusius pokyčius bei nuolat stebint teisėkūros procesą kartas nuo karto kyla klausimas, ko jame yra daugiau – nuoseklaus teisės normų tobulinimo ir politikos formavimo ar visgi bandymo operatyviai kamšyti praktikoje atsirandančias spragas? Suprantama, kad įstatymų leidybos procesas turėtų atliepti abu šiuos aspektus, tačiau kartais, ypatingai stebint įstatymų svarstymo ir priėmimo procesą, neapleidžia abejonė, kad į tokius svarbius įstatymų leidybos procese principus, kaip teisėkūros pagrindų įstatyme įtvirtinti tikslingumo bei proporcingumo principai, galėtų būti atsižvelgiama labiau. Tarkime, ar tikrai draudimas sudaryti pirkimo pardavimo sutartis dėl butų ir kitų gyvenamosios paskirties patalpų, esančių kituose pastatuose tuomet, jei šių patalpų statybos baigtumas bus mažesnis, nei 100 proc., buvo ta geriausia priemonė išspręsti problemas, kurios rinkoje buvo labiau išimtis, nei taisyklė. Kaip ir įprasta, į visus klausimus atsakys praktika“, – teigia Artūras Kojala, COBALT Lietuvos biuro partneris Nekilnojamojo turto ir infrastruktūros praktikos grupėje. Anot jo, prasidėję 2023 metai žada būti ne mažiau aktyvūs kuriant teisės normas ir jas taikant. Vienu aktualiausių klausimų išlieka žemės valdymo ir naudojimo pertvarka.

LIETUVOS EKONOMIKOS IR NT RINKOS APŽVALGA 2022-2023 METAI