Vandeadvokaat Sandra Sillaots: eriolukord vol 2 – kuidas kaubelda suletud kauplustes?

Artikkel ilmus 18. märtsil 2021 Äripäeva teemaveebis Kaubandus.ee

Koroonaviirusest tingitud eriolukorra väljakuulutamisest on möödas aasta. Kuigi uut eriolukorda välja kuulutatud pole, on vahe pelgalt formaalne – võrreldes eelmise aasta kevadega on piirangud sisuliselt sama karmid, mõned kohati rangemadki.

09.03.2021 andis Vabariigi Valitsus välja korralduse nr 111, mis muu hulgas keelab klientide viibimise siseruumides oleva kaupluse müügisaalis ja kaubandusettevõtte üldkasutatavas ruumis. Korralduse kohaselt võib kaupu müüa ja väljastada kaupluse õue- või parkimisalal.  Oma uksed pidid sulgema kõik, kes ei kvalifitseeru toidu- või alkoholikaupluseks, lemmikloomapoeks, apteegiks, meditsiinilise abivahendi poeks või muuks sarnaseks esmatarbekaupu pakkuvaks poeks.

Korralduse nr 111 seletuskiri selgitab sealjuures, et seda, kas üks või teine kauplus on käsitletav kui esmatarbekaupade müüja, tuleb hinnata vastavalt sellele, milline on seda tüüpi kaupade proportsioon kaupluse kogukäibes. Nii ei saa ka kodukaupade- ja ehituspoed, kelle sortimendis on tihti ka toidukaupu, uksi avatuna hoida.

Just ehituspoodide sulgemine on võrreldes eelmise kevadega märkimisväärne erinevus – kui 2020 kevadel jäid erandina ehituspoed avatuks, siis nüüd on klientidel keelatud viibida sellist tüüpi kaupluste siseruumides.

Kauplemine võib teatud tingimustel jätkuda

Oluline on aga märkida, et klientide siseruumides teenindamise keeld ei tähelda absoluutset kauplemise keeldu – nimelt on korralduses nr 111 viidatud, et kauplemine välitingimustes on jätkuvalt lubatud, kui kauplejad tagavad ohutusnõuete täitmise – piisava vahemaa hoidmise ja desinfitseerimisvahendite olemasolu. Seletuskirja kohaselt on välitingimustes lubatud eelkõige drive-in müük, kus klient tuleb varem tellitud kaubale järele ning kaupleja väljastab selle kliendile kas parkimisplatsil või hoone välisuksel. Kuigi regulatsioon pole päris selge selles osas, kas lisaks juba tellitud kaupadele järgi tulemisele võivad kaupmehed pakkuda ka võimalust kaupu välitingimustes kohapeal valida, tuleb ka seda võimalust jaatada. Nimelt on Riigikantselei poolt koostatud täiendavates selgitustes viidatud, et kauplemine välialadel võib jätkuda. Ka regulatsiooniga seotud ametnikud on kinnitanud, et regulatsiooni mõte oli muuhulgas lubada nn välituru tingimustes kauplemist.

Reaalsuses on olukorrad tihtipeale keerukamad, kui õiguslik regulatsioon oskab ette näha. Nii kerkis ka korralduse nr 111 avaldamise järgselt üles rida küsimusi korralduse praktikas rakendatavuse kohta.

Kui eraldiseisvate kaupluste osas on regulatsioon üheti mõistetav ning keelatud on klientide sisenemine mistahes siseruumidesse (muuhulgas ka näiteks välisukse ja kassade vahelisele alale), siis kaubanduskeskuste üldkasutatavad alad jäid avatuks. Sellest tulenevalt tekkis kauplejatel õigustatult küsimus, kas e-poest tellitud kaupa võib näiteks väljastada kaubanduskeskuse üldkasutataval alal. Paraku peab sellele vastama eitavalt – kaubanduskeskuste üldkasutatavad alad jäid avatuks eelkõige eesmärgiga tagada juurdepääs apteekidele, pakiautomaatidele jms. Mistahes muud tegevused üldkasutatavatel aladel on seletuskirja kohaselt välistatud ning e-poest tellitud kaupade väljastusi võib teha näiteks parklates (sh ka parkimismajade alal).

Kauplejate võimalused alandada üüri või üürileping lõpetada

Õigustatult on kaupmeestel tekkinud küsimus, mida teha näiteks üürimaksetega olukorras, kus kauplus on suletud ja tulu teenida pole võimalik. Meie varasemat arvamust eriolukorra mõjust üürisuhetele saab lugeda siit.

Vahepealne aeg ei ole toonud olulist selgust üürnike ja üürileandjate omavahelistes suhetes, sest kohtupraktika on alles kujunemisel. Jätkuvalt puudub ühtne tõlgenduspraktika küsimuses, kas üürnik saab võlaõigusseaduses olevate sätete alusel vabaneda üüri tasumise kohustusest põhjendusel, et tal polnud võimalik asja sihtotstarbeliselt kasutada viitega võlaõigusseaduse paragrahvidele 278 ja 296 lg 1. Täiendavaks vaidlusküsimuseks on see, mis täpselt on sellise üüripinna sihtotstarbeline kasutamine ning kas olukorras, kus pood võimaldab näiteks kaupade väljastamist õuealal, on selle kasutamine täielikult välistatud.

Pikalt kestnud koroonapandeemia ja sellest tingitud majanduslike mõjude tingimustes võib olla aga muutunud aktuaalsemaks võlaõigusseaduse § 97, mis lubab lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisel üürilepingu muutmist ning teatud tingimustel isegi üles ütlemist. Mõjuval põhjusel lepingu lõpetamist lubab ka võlaõigusseaduse § 313. Siiski tuleb igakordselt hinnata, kas lepingu muutmiseks või lõpetamiseks esineb mõjuv põhjus – ainult Vabariigi Valitsuse korraldus nr 111 selleks ilmselt iseseisvalt alust ei anna.

Toetusmeetmed

Paraku ei ole käesolevaks hetkeks veel selgunud, millised saavad olema riigi ja kohalike omavalitsuste poolt rakendatavad toetusmeetmed. Eelmisel korral pakkus Tallinna linn üürivabastust enda poolt väljaüüritavatel pindadel ning riik ühekordset meedet, millega aitas ettevõtetel tasuda ühe kuu üüri.

Praegu ei ole konkreetseid lubadusi antud ning ettevõtjad, kes pole eelmisest kevadest taastunudki, peavad leppima valitsuse kommunikatsioonibüroo üldsõnalise lubadusega, mille kohaselt „täiendavate piirangutega seotud majanduskahjude hüvitamine kõige enam kannatada saanud valdkondadele jätkub. Täpsem arutelu seisab aga alles ees.“