Vandeadvokaat Karli Kütt: kuidas saada aru, kas kinnisasja käive tuleb maksustada?

Artikkel ilmus 24. mail Äripäeva Kinnisvara teemaveebis.

Kinnisasja või selle osa võõrandamine on üldjuhul käibemaksust vabastatud. Erandina sellest üldpõhimõttest ei loeta maksuvabaks käibeks aga uusehitiste ja ehitusmaa müüki, mistõttu tasub enne iga kinnisvaratehingut mõelda, kas kinnisasja käive on ikka maksuvaba või tuleb müügitehing kohustuslikus korras käibemaksuga maksustada.

Suurem osa kinnisasjadega seotud käivetest on käibemaksust vabastatud paljuski seetõttu, et kinnisasju saab võrdlemisi pika aja jooksul kasutada, ilma et nende väärtus oluliselt langeks. Seetõttu leitakse, et hoonestamata kinnisasja võõrandamisega ei kaasne olulist tarbimisväärtust omava hüve üleandmist, mida tuleks käibemaksuga maksustada. Vähetähtsam ei ole ka vajadus vältida kinnisvaratehingutes käibemaksu kumulatsiooni – kui kinnisvara käivet maksustada tavakorras, suureneks ettevõtjate ja tarbijate vahelistes kinnisvaratehingutes kinnisvara hind üsna kiirelt varem tasutud käibemaksu võrra. Sellest tulenevalt ongi üldjuhul on kinnisasjade käive maksuvaba.

Maksuvabastust ei kohaldata ehitise või selle osa võõrandamisel enne esmast kasutuselevõttu ning oluliselt parendatud ehitise või selle osa võõrandamisel enne parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu. Erandlik maksustamine lähtub põhimõttest, et ehitisel koos selle juurde kuuluva maaga on eraldiseisev tarbimisväärtus, mida hoonestamata kinnisasjal ei ole.

Kohustuslikus korras maksustatakse uusehitiste võõrandamist seni, kuni ehitis on otstarbekohaselt kasutusele võetud. Kui ehitis vahetab enne kasutuselevõttu mitu korda omanikku, tuleb kõik müügitehingud käibemaksuga maksustada kuni ehitise faktilise kasutuselevõtuni. Kasutusele võetud ehitise edasine käive on aga seni maksuvaba, kuni ehitise otstarvet või kasutustingimusi ei ole märkimisväärselt muudetud.

Sisuliselt loetakse oluliselt ümberehitatud ehitised seega uusehitisteks ning maksustatakse samaväärselt ehitistega, mida varem olemas ei olnud. Eestis sisustatakse olulist ja märkimisväärset muudatust parendamis- ja soetamiskulude kaudu ning ümberkujundatud ehitis loetakse uusehitiseks juhul, kui ümberkujundamisega seotud kulutused ületavad 10% ehitise soetusmaksumusest enne ümberkujundamist. Seda sõltumata sellest, kas ümberkujundamise käigus muutusid ka olemasoleva hoone mõõtmed või ehitustöid teostati üksnes olemasoleva hoone kubatuuri piires.

Maksuvabastust ei kohaldata ka ehitusmaa võõrandamisel. Kui pikka aega oli ehitusmaa mõiste defineeritud kui detailplaneeringuga määratud maa-ala, millele on antud ehitusõigus, siis täna kehtiv käibemaksuseadus loeb ehitusmaaks põhimõtteliselt igasuguse ehitusõigusega kinnisasja, aga ka ehitusõiguseta kinnisasja, mille katastriüksuse sihtotstarve on üle 50% elamumaa või ärimaa. Kehtiva korra kohaselt ei oma seejuures maksustamisel tähendust kinnisasjale rajatud tehnovõrgud ja ‑rajatised – kui varem sai maksuvabalt müüa krunte, millel asusid kasutusele võetud tehnovõrgud, siis täna kehtiva korra kohaselt tuleb sellise ehitusmaa müük kohustuslikus korras maksustada.

Kinnisvaratehingute puhul peab arvestama aga sellega, et maksuvabastus annab enamasti eelise üksnes juhul, kui kinnisasi müüakse lõpptarbijale ning ettevõtjate vahelistes tehingutes võib maksuvabastus siiski tekitada käibemaksu kumulatsiooni. Seetõttu on ettevõtjate vahelistes tehingutes võimalik kinnisasjade käivet vabatahtlikult maksustada ning praktikas on see äriruumide puhul ka üsna tavapärane. Üksnes eluruumi käivet ei ole lubatud vabatahtlikult maksustada.