Mida kindlasti silmas pidada kinnisvarasse investeerimisel?

Kinnisvara on kahtlemata üks atraktiivne varaklass, mis meelitab investoreid oma lihtsusega – on ju erinevalt finantsinstrumentidest kinnisvara käega katsutav ja silmaga tajutav. Siiski ei tasu unustada, et nagu iga investeeringuga, kaasnevad ka kinnisvarasse investeerimisega erinevad riskid.

• Enne ostu tee kinnisvaraobjektile põhjalik audit ning kaasa selleks (õigus)ekspert.

Esimese asjana tasub mistahes kinnisasja ostmisel välja selgitada kinnisasjaga seonduvate asjaõiguste sisu. Lisaks hüpoteekidele võib kinnisasi olla koormatud servituutide ja isiklike kasutusõigustega, mis võivad kitsendada kinnisasja kasutamist. Sama tähtis on välja selgitada, kas on olemas kõik kinnisasja kasutamiseks vajalikud asjaõigused – näiteks tee- või tehnovõrkude servituudid.

Alles arendusfaasis objektide puhul on oluline välja selgitada, kas kõik arenduse alustamiseks või jätkamiseks vajalikud tingimused on täidetud. Mida näeb ette kehtiv planeering? Kas ja millistel tingimustel on üldse võimalik kinnistule ehitusõigust saada?

Valmis ja hoonestatud objektide puhul tasub keskenduda rohkem ehitise seisukorrale. Kas ehitus- ja kasutusload on olemas ja kas need sisaldavad mingeid kõrvaltingimusi? Kas ehitustöödele on antud garantii? Kas garantii kehtib ning kas garantiiga seonduvad õigused ja kohustused lähevad ostjale üle?

• Ärikinnisvarasse investeerimisel kontrolli rahavoo aluseks olevate lepingute tingimusi

Ärikinnisvarasse investeerimisel on märkimisväärne roll üürilepingutel, millest tuleneb investeerimisobjekti rahavoog. Rahavoo seisukohalt on oluline välja selgitada, milliseid kulutusi (nt remondi, hoolduse, kindlustuse, maamaksu, teenuste jms osas) peab kandma üürileandja ja millised kulutused on määratud üürniku kanda. Muuhulgas on oluline kontrollida lepingute lõpetamise tingimusi (nt et oleks tagatud katkematu rahavoog kokku lepitud tähtaja jooksul), üürniku poolt rendipinnale tehtud kulutuste hüvitamise tingimusi, aga ka näiteks üürniku poolt makstud tagatisraha kasutamise ja tagastamise tingimusi.

• Tee kindlaks, et ostu-müügilepingus saaks kõiges olulises kokku lepitud

Kui kinnisasja auditi käigus on tuvastatud puuduseid, mille poolte kokkuleppel peab kõrvaldama müüja, võib sõlmida esmalt üksnes notariaalse võlaõiguslepingu ning seada puuduste kõrvaldamise asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks. Kui puuduste kõrvaldamise risk jääb ostjale, on see argument, mida kasutada hinnaläbirääkimistes.

Olenemata sellest, kas võlaõiguslik ja asjaõiguslik leping sõlmitakse koos või eraldi, on iga müügilepingu juures olulisel kohal kinnitused ehk mõlema poole avaldused konkreetse kinnisvaraobjekti ja selle kokku lepitud omaduste kohta. Põhjalikult läbi mõeldud kinnitused aitavad hiljem vähendada vaidlusi selle üle, millistele tingimustele pidi kinnisasi soetamise hetkel vastama.

Unustada ei tasu ka maksustamisega seonduvaid küsimusi – muuhulgas tuleb kokku leppida ja vastavalt reguleerida, millist käibemaksurežiimi kasutatakse.

Olgu investeering tehtud panustades kinnisvara väärtuse tõusule või lootuses teenida üüri- või renditulu, igal juhul tasub enne investeeringu tegemist põhjalikult riske kaardistada ning – kus võimalik – neid maandada. Põhjalik ülevaade kinnisasjaga seotud riskidest aitab määrata ka õige hinna ning hoida kokku tulevikus asjatuid kulutusi.