Tellija saab nõuda ehitustöö parandamist ka otse alltöövõtjalt

Artikkel ilmus 31. juuli 2024 ehitusuudised.ee portaalis.

Ehitustöö osapoolte – tellija, peatöövõtja ja alltöövõtja – vahelistes suhetes põhjustab praeguses heitlikus majanduskeskkonnas sageli vaidlusi see, millal saab tellija (näiteks arendaja) esitada puuduliku ehitustööga seonduvaid nõudeid otse alltöövõtja vastu.

Tavaliselt kerkivad sellised probleemid esile, kui tellijal pole võimalik oma nõudeid peatöövõtja kui lepingupoole vastu tulemuslikult maksma panna. Olgu selleks põhjuseks siis peatöövõtja finantsraskused või pankrot, mille tõttu peatöövõtjal endal pole võimalik tagada ehitustöödes esinevate puuduste kõrvaldamist. Eelkirjeldatud olukorras tuleb meeles pidada, et tellija enda võimalused alltöövõtja vastu otsenõuete esitamisel on suhteliselt piiratud, sest tellija ja alltöövõtja vahel puudub üldjuhul siduv leping. Praktikas sõlmitakse tellija ja peatöövõtja vahel ehituse peatöövõtuleping ning alltöövõtjatega sõlmib lepingud peatöövõtja.

Ka kohtupraktikas on valitsev seisukoht, et ehitustöö tellija saab nõuda ebakvaliteetse töö ümbertegemist ja puuduste kõrvaldamist reeglina vaid enda lepingupoolelt ehk peatöövõtjalt. Kohtute seisukoht on mõistetav, sest seaduse järgi vastutab peatöövõtja ka oma alltöövõtjate tegematajätmiste ja ebakvaliteetse töö eest. Olukorras, kus peatöövõtja ei saa või ei soovi ehitustöödes ilmnenud puuduseid ise kõrvaldada või tellijale tekkinud kahju hüvitada, on tellijal teatud juhtudel siiski võimalik oma põhjendatud nõuded esitada otse alltöövõtja vastu.

Esiteks näeb seadus tellijale ette võimaluse esitada alltöövõtja vastu kahju hüvitamise nõue nn lepinguvälisel alusel. Selleks peab tellija suutma aga ära näidata, et alltöövõtja on käitunud tema suhtes õigusvastaselt ning on põhjustanud seeläbi tellijale hüvitamisele kuuluva kahju. Lepingvälisel alusel nõude esitamine eeldab ka seda, et alltöövõtja on tellija suhtes käitunud süüliselt, s.t ta on kahju põhjustanud kas tahtlikult, hooletusest või raskest hooletusest.

Teiseks võib tellijal osutuda võimalikuks alltöövõtja vastu nõude esitamine ka alltöövõtulepingu alusel, mille osapooleks tellija ise ei ole. Seda juhul, kui alltöövõtulepinguga kaasneb kohustus arvestada tellija kui kolmanda isiku huvide ja õigustega samal määral kui peatöövõtja huvide ja õigustega ning tellijal pole muid adekvaatseid võimalusi oma õiguste kaitseks. Kõnealuse otsenõude esitamisel alltöövõtja vastu tuleb seega hinnata kõiki tähtsust omavaid asjaolusid, eeskätt alltöövõtulepingu olemust ja eesmärki. Riigikohus on tellija poolt alltöövõtulepingu alusel nõuete esitamist pidanud pigem erandlikuks võimaluseks, mööndes et tellijal võib sellisel viisil nõuete esitamiseks tekkida õigus siis, kui tal puuduvad muud adekvaatsed võimalused oma huvide ja õiguste kaitsmiseks. Seejuures pole alltöövõtulepingu alusel nõuete esitamine Riigikohtu arvates õigustatud ainuüksi seetõttu, et peatöövõtja on muutunud maksejõuetuks.

Kolmanda võimalusena saab tellija peatöövõtjaga kokku leppida, et peatöövõtja loovutab alltöövõtulepingust tulenevad nõuded tellijale. Samuti on võimalik pooltel kokku leppida, et tellija võtab peatöövõtjalt alltöövõtulepingu tervikuna üle – teisisõnu tellija astub peatöövõtja asemel alltöövõtulepingusse ja muutub seeläbi ise lepingupooleks. Mõnikord on võimalik eelviidatud kokkulepped tuletada juba poolte käitumisest, mistõttu kokkulepped ei pea ilmtingimata olema ainult kirjalikud. Vaidluste ja ebaselguse vältimiseks on soovitatav kõik kokkulepped siiski kirjalikult vormistada. Nõuete loovutamine või lepingu ülevõtmine on praktikas kõige kindlam viis, mille kaudu tellijal tekib õigus nõuda alltöövõtjalt ehitustöös esinevate puuduste kõrvaldamist.

Kokkuvõtvalt tuleb ehitustööde puhul meeles pidada, et alltöövõtja puudulike tööde eest vastutab tellija ees üldjuhul ainult peatöövõtja. Samas säilivad tellijal võimalused oma õiguste kaitsmiseks ka siis, kui tellija ei saa peatöövõtja vastu mingil põhjusel oma nõudeid maksma panna. Kuna tellija, peatöövõtja ja alltöövõtja vahelised suhted on juriidiliselt nüansirikkad, on osapooltel tarbetute vaidluste vältimiseks mõistlik pidada nõu ka õigusvaldkonna asjatundjaga.