Millised muudatused ootavad ees korterite majandamist?

Artikkel ilmus 1.09.2017 Kinnisvarauudised.ee uudisteportaalis

1. jaanuaril 2018. a jõustub praegu kehtiva kahe eraldi seaduse, korteriomandiseaduse ja korteriühistuseaduse, asemel üks seadus – korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Advokaadibüroo COBALT partner Liina Linsi annab ülevaate olulisematest muudatustest.

Uue seaduse vastuvõtmise peaeesmärgiks oli reguleerida kõik korteriomandiga seotud õigussuhted ühes seaduses. Sisulise poole pealt on kõige olulisemaks korteriomandite valitsemist puudutav muudatus ja nimelt see, et kõigi korteriomandite valitsemine hakkab toimuma läbi korteriühistu.

Korteriühistu saab olema see, mis korteriomandite kaasomandi valitsemist korraldab. See tähendab, et kõik, mis ei ole korteriomandi omanike eriomand, jääb kaasomandina korteriühistu valitseda. Nii peaksid kaduma vaidlused näiteks selle üle, kes teenusepakkujatega lepingu sõlmib: lepingupartneriks on korteriühistu.

Väikesed võivad olla juhatuseta

Ka korteriühistu asutamist on uue seadusega muudetud vähem formaalseks. Nii ei pea korteriühistul olema põhikirja, korteriühistu tekib n-ö. seaduse alusel ehk niipea, kui korteriomandid on kantud registrisse. Juba olemasolevate korteriomandi omanike jaoks on oluline see, et kui seaduse jõustumise hetkeks ei ole moodustatud korteriühistut, tekib seaduse jõustumisel korteriomandite valitsemiseks korteriühistu ning senise korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused lähevad sellele üle. Muudetud on ka juhatuse olemasolu nõuet. Kuni kümne korteriomandiga majadel või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule, ei ole juhatust vaja ning sellisel juhul esindavad omanikud ühistut ühiselt.

Ühistule tekib pandiõigus

Täiesti uus on pandiõiguse regulatsioon. Selle eesmärgiks on lihtsustada korteriühistu nõuete realiseerimist omanike vastu. Nimelt, kui korteriomandi omanik on jäänud ühistule võlgu majandamiskulude eest, võib ühistu nüüdsest arvestada sellega, et nimetatud kohustuste täitmine on tagatud pandiõigusega ilma, et vastav õigus isegi registrist nähtuks. Kui korteriomand on koormatud ka hüpoteekidega, on ühistul siiski võimalik olenemata sellest oma nõue maksma panna.

Arvestama peab üksnes sellega, et pandiõiguse suurus ei saa olla enam kui korteriomandi eelmise majandusaasta majandamiskulude summa. Nimetatud regulatsiooni kehtestades analüüsiti, kas taoline pandiõigus võiks hilisemalt saada takistuseks elamuasemelaenude saamisel pankadest, kuid analüüsi tulemusena jõuti arvamusele, et kuivõrd pandiõiguse suurus on selgelt piiritletud suurusega ning see kehtib kõikide korteriomandite puhul, ei saa pandiõiguse mõju olla oluline.

Lihtsam otsuseid vastu võtta

Muutub korteriühistu koosoleku otsustusvõimelisus. Praegu kehtib põhimõte, et korteriühistu liikmed saavad koosolekut kokku kutsumata otsuseid vastu võtta vaid siis, kui kõik ühistu liikmed on vastava otsusega nõus. 1. jaanuarist tuleb aga arvestada sellega, et koosolekut kokku kutsumata tehtud otsused kehtivad ka siis, kui nende poolt on hääletanud enam kui pool korteriomanikest. Ühtlasi muutub kord, kuidas kortermaja omanikud otsustavad ehituslike ümberkorralduste tegemist kaasomandi suhtes. Kui praegu on selleks vajalik kõigi omanike nõusolek, siis edaspidi piisab vähemalt enam kui poolte korteriomandi omanike häältest eeldusel, et neile kuulub enam kui pool kaasomandi suurusest.

Ühised laenud kantakse registrisse

Korteriühistute tegevus muutub läbipaistvamaks. Ühelt poolt saab olema kõigil ühistu liikmetel õigus saada teavet ühistu tegevuse kohta ja tutvuda kogu ühistut puudutava dokumentatsiooniga, teiselt poolt muutuvad ühistu võetavad laenud korteriühistute registris nähtavaks. Nimelt on seadusega kehtestatud kohustus tavapärast valitsemist ületava laenukoormuse korral kanda märkus laenu olemasolu kohta registrisse. Oluline on rõhutada, et regulatsioon ei puuduta üksnes laene, mis võetakse peale 1. jaanuari 2018, vaid ka varasemaid laene. Need tuleb registrisse kanda hiljemalt 31. detsembriks 2018. Juhatuse liikmed peaksid arvestama sellega, et laenude registrisse kandmata jätmise korral vastutavad nad isiklikult tekkida võiva kahju eest.

Kütet ei tohi enam välja lülitada

Üks päris oluline uuendus on, et igale omanikule on sätestatud selgesõnaline kohustus hoida oma korteris sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kogu hoone säilitamise ja teiste korterite kasutamise otstarbekohaselt ning liigsete kulutusteta. Seega on võimalik edaspidi korrale kutsuda korteriomanikku, kes kokkuhoiu huvides lülitab enda äraolekul korterist kütte välja.

Kas korteriomandeid on võimalik ka lõpetada? Jah, juhul, kui kõik korteriomanikud vastava kokkuleppe sõlmivad, on võimalik korteriomandid lõpetada ning edasiselt juba kaasomanikena tegutseda.

Tulevik näitab, kuidas uus seadus korteriomandite omamist ja valitsemist selgemaks, lihtsamaks ja läbipaistvamaks muudab. Uus regulatsioon annab selleks hea võimaluse.